Hangi ödemeler ev sahibine hangileri kiracıya ait
Oturduğumuz apartmanlarda zaman zaman yapılacak masrafın kim tarafından karşılanacağı tartışılır. Biz de konunun uzmanına danışarak örnek olaylar üzerinden hangi masraf kime ait sorusuna cevap aradık.
09 Ekim 2022 - 16:17
Gün geçtikçe yükselen fiyatlar ve kira bedelleri düşünülünce, kiracıların ve ev sahiplerinin de tam anlamıyla öğrenmek istediği şeylerden biri de kimin hangi giderden sorumlu olduğu konusu olarak öne çıktı. Avukat Burak Önder, "Kiracı ve kiraya verenin ödemekle yükümlü olduğu giderler" hakkındaki bilgilerini paylaştı.
Önder "Herkesin yaşadığı farklı durumlar var. Bunları teker teker incelemek mümkün değil." diyerek, sorunu genel hatlarıyla ve örneklendirerek şöyle açıkladı:
Mülkün kullanım giderleri kiracının, mülkün demirbaşı ev sahibinin sorumluluğunda
"Öncelikle mülkün kullanımı ve mülke ait hizmetlerden faydalanmak için olan giderlere kiracı katlanmakla yükümlü olup, mülkün demirbaşıyla, temeliyle ve yapısıyla (tesisat, bina mantolaması gibi) alakalı giderlere kiraya veren katlanmak zorundadır. Zamanla olabilecek yıpranma ve eskimelerden de kiraya veren sorumludur.
Kiracının yükümlülüğündeki giderler
Örneklerle ilerlediğimizde, kiracı olarak oturduğumuz dairenin bulunduğu apartman haftalık temizleniyor ve bakımları yapılıyorsa ya da apartmanın ortak elektik gibi giderler için aylık 300 lira aidatı varsa daireyi kullanan ve hizmetlerden yararlanan kiracı olduğu için kiracı bu gideri karşılamakla yükümlüdür.
Kiraya veren, eskime ve yıpranmalardan kaynaklı giderlerden sorumlu
Buradaki temel anlayış kullanım ve hizmet alan kişinin kiracı olmasından kaynaklı olarak kiracının ödemesi gerektiğidir. Ama aynı örnekten yola çıkarsak apartmanın temizlenmesine rağmen yerlerin çok eskimesi sebebiyle temiz görünmemesi bu yüzden de değiştirilmek istenmesi durumunda bundan kiracı değil ev sahibi sorumlu olacaktır. Zamanla olabilecek eskime ve yıpranmalardan kaynaklı giderlerde sorumlu kişi, kiraya veren yani mülk sahibi sayılacaktır.
Kiraya verenin yükümlü olduğu konular
Türk Borçlar Kanunu madde 317 temizlik ve bakım giderlerinin kiracıya ait olduğuna, madde 302 ve 303 ise vergi ve benzeri yükümlülüklerin ve yan giderlerin kiraya verene ait olduğuna hükmetmiştir.
Kira sözleşmesinde geçen konulara dikkat
Genel kural olarak su, elektrik, doğalgaz gibi faturalara ve binanın temizliği, güvenliği, aidatı gibi giderlere kiracı katlanmalıdır. Kira sözleşmesinde aksi belirtilirse bu giderleri kiraya veren de karşılayabilmektedir. Örneğin uygulamada her şey dahil fiyat belirlenerek kiracıdan bu kira miktarı alınarak, ev sahibinin faturaları ve diğer giderleri ödediği de görülmektedir. Ama buradaki önemli nokta bu maddelerin kira sözleşmesinde belirtilmiş olması gerektiğidir.
Kiracının yaptığı masrafı kiradan düşmesi durumu
Uygulamada görülen bir diğer sorun ise mülk sahibinin ödemesi gereken bir gideri ödemekten kaçınması veya kiracı tarafından kiraya verene ulaşılamadığı durumlarda, kiracı kendi cebinden gideri karşılayarak kiradan bu miktarı düşmektedir. Kiraya veren kendi yükümlülüğünü yerine getiremediğinde kiracının bunu yapma hakkı bulunmaktadır. TBK madde 306’ya göre kiracı kiralanandaki ayıbın giderilmesini isteyebilir, kiraya verenin hesabına gidertebilir ve bu alacağı kiradan düşebilir. Yani bu hukuken mümkündür ama doğrusu kiraya verene yapılan giderlerin faturalarının gösterilmesi, yani bu ödemeleri faturalandırmak olup ispat açısından da kolaylık sağlamaktır.
Evdeki değişiklikler için kiracının, mal sahibinden yazılı onay alması gerekiyor
TBK madde 334’e göre kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür. Fakat TBK madde 321’e göre kiracı evde yenilik değişiklik yapabilmektedir bunun şartı kiraya verenden yazılı onay alınmasıdır.
Eve yatırım yapan kiracı, mal sahibinden bunun getirisini isteyemez
İşte bu noktada uygulamada görülen bir diğer problem ortaya çıkmaktadır. Kiracı evde değişiklik yapmak istediğinde kiraya verenden yazılı onay alır, kiralanan yerin yararına yenilikler yapar ve kiralanan konutta değer artışı meydana gelir. Bunun üzerine kiracılar, kiraya verenden kiralanandaki değer artışını talep etmektedir. Halbuki hukuken kiracıların buna hakkı yoktur. Yani kiraya verenden konuttaki değer artışı farkını talep etmek haksız ve hukuksuzdur."
"Her sürtüşmenin kendi özelinde incelenmesi gerekiyor"
Önder "Bu dönemde kira sözleşmesine ilişkin birçok dava görülmektedir tartışılabilecek pek fazla örnek bulunmaktadır, bunların hepsi kendi özelinde incelenmektedir. Fakat genel hatlarıyla kurallar bu şekildedir." diyerek, en önemli önlemin iki taraf için de kira sözleşmesinin özenle hazırlanması ve maddelerin açık olması şeklinde aktardı. (Ensonhaber)
Önder "Herkesin yaşadığı farklı durumlar var. Bunları teker teker incelemek mümkün değil." diyerek, sorunu genel hatlarıyla ve örneklendirerek şöyle açıkladı:
Mülkün kullanım giderleri kiracının, mülkün demirbaşı ev sahibinin sorumluluğunda
"Öncelikle mülkün kullanımı ve mülke ait hizmetlerden faydalanmak için olan giderlere kiracı katlanmakla yükümlü olup, mülkün demirbaşıyla, temeliyle ve yapısıyla (tesisat, bina mantolaması gibi) alakalı giderlere kiraya veren katlanmak zorundadır. Zamanla olabilecek yıpranma ve eskimelerden de kiraya veren sorumludur.
Kiracının yükümlülüğündeki giderler
Örneklerle ilerlediğimizde, kiracı olarak oturduğumuz dairenin bulunduğu apartman haftalık temizleniyor ve bakımları yapılıyorsa ya da apartmanın ortak elektik gibi giderler için aylık 300 lira aidatı varsa daireyi kullanan ve hizmetlerden yararlanan kiracı olduğu için kiracı bu gideri karşılamakla yükümlüdür.
Kiraya veren, eskime ve yıpranmalardan kaynaklı giderlerden sorumlu
Buradaki temel anlayış kullanım ve hizmet alan kişinin kiracı olmasından kaynaklı olarak kiracının ödemesi gerektiğidir. Ama aynı örnekten yola çıkarsak apartmanın temizlenmesine rağmen yerlerin çok eskimesi sebebiyle temiz görünmemesi bu yüzden de değiştirilmek istenmesi durumunda bundan kiracı değil ev sahibi sorumlu olacaktır. Zamanla olabilecek eskime ve yıpranmalardan kaynaklı giderlerde sorumlu kişi, kiraya veren yani mülk sahibi sayılacaktır.
Kiraya verenin yükümlü olduğu konular
Türk Borçlar Kanunu madde 317 temizlik ve bakım giderlerinin kiracıya ait olduğuna, madde 302 ve 303 ise vergi ve benzeri yükümlülüklerin ve yan giderlerin kiraya verene ait olduğuna hükmetmiştir.
Kira sözleşmesinde geçen konulara dikkat
Genel kural olarak su, elektrik, doğalgaz gibi faturalara ve binanın temizliği, güvenliği, aidatı gibi giderlere kiracı katlanmalıdır. Kira sözleşmesinde aksi belirtilirse bu giderleri kiraya veren de karşılayabilmektedir. Örneğin uygulamada her şey dahil fiyat belirlenerek kiracıdan bu kira miktarı alınarak, ev sahibinin faturaları ve diğer giderleri ödediği de görülmektedir. Ama buradaki önemli nokta bu maddelerin kira sözleşmesinde belirtilmiş olması gerektiğidir.
Kiracının yaptığı masrafı kiradan düşmesi durumu
Uygulamada görülen bir diğer sorun ise mülk sahibinin ödemesi gereken bir gideri ödemekten kaçınması veya kiracı tarafından kiraya verene ulaşılamadığı durumlarda, kiracı kendi cebinden gideri karşılayarak kiradan bu miktarı düşmektedir. Kiraya veren kendi yükümlülüğünü yerine getiremediğinde kiracının bunu yapma hakkı bulunmaktadır. TBK madde 306’ya göre kiracı kiralanandaki ayıbın giderilmesini isteyebilir, kiraya verenin hesabına gidertebilir ve bu alacağı kiradan düşebilir. Yani bu hukuken mümkündür ama doğrusu kiraya verene yapılan giderlerin faturalarının gösterilmesi, yani bu ödemeleri faturalandırmak olup ispat açısından da kolaylık sağlamaktır.
Evdeki değişiklikler için kiracının, mal sahibinden yazılı onay alması gerekiyor
TBK madde 334’e göre kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür. Fakat TBK madde 321’e göre kiracı evde yenilik değişiklik yapabilmektedir bunun şartı kiraya verenden yazılı onay alınmasıdır.
Eve yatırım yapan kiracı, mal sahibinden bunun getirisini isteyemez
İşte bu noktada uygulamada görülen bir diğer problem ortaya çıkmaktadır. Kiracı evde değişiklik yapmak istediğinde kiraya verenden yazılı onay alır, kiralanan yerin yararına yenilikler yapar ve kiralanan konutta değer artışı meydana gelir. Bunun üzerine kiracılar, kiraya verenden kiralanandaki değer artışını talep etmektedir. Halbuki hukuken kiracıların buna hakkı yoktur. Yani kiraya verenden konuttaki değer artışı farkını talep etmek haksız ve hukuksuzdur."
"Her sürtüşmenin kendi özelinde incelenmesi gerekiyor"
Önder "Bu dönemde kira sözleşmesine ilişkin birçok dava görülmektedir tartışılabilecek pek fazla örnek bulunmaktadır, bunların hepsi kendi özelinde incelenmektedir. Fakat genel hatlarıyla kurallar bu şekildedir." diyerek, en önemli önlemin iki taraf için de kira sözleşmesinin özenle hazırlanması ve maddelerin açık olması şeklinde aktardı. (Ensonhaber)
YORUMLAR